La imagen del sombrío espectáculo de las viviendas que denunciara el Comandante en Jefe Fidel Castro Ruz en el alegato del Moncada ha sido, durante más de seis décadas, un imperativo moral para la Revolución Cubana. La Ley de Reforma Urbana, de 1960, que convirtió en propietarios a quienes hasta entonces eran arrendatarios; la Ley General de la Vivienda, de 1984, y la Ley No. 65, de 1988, son hitos en el esfuerzo del Estado por materializar ese derecho.

Sin embargo, la realidad cubana actual es otra. La dispersión normativa –nueve decretos leyes modificatorios y más de 127 disposiciones de diferente rango–, la presencia de nuevos actores económicos, la dinámica demográfica y la necesidad de un enfoque territorial han hecho impostergable una actualización profunda del marco jurídico.

Es en ese contexto que surge el anteproyecto de la nueva Ley de la Vivienda, una norma que, según sus fundamentos, no solo deroga y unifica el cuerpo legal precedente, sino que propone un cambio de paradigma: integrar la producción, gestión, financiamiento y conservación de la vivienda con una mirada sociocultural, económica y ambiental.

DERECHO, SEGURIDAD JURÍDICA Y EQUIDAD

El anteproyecto reconoce que el derecho a la vivienda no se agota en la propiedad, sino que se expresa en una diversidad de formas de tenencia: arrendamiento, usufructo, habitación, comodato, derecho de superficie y propiedad horizontal, entre otras. Se amplían así las vías legales para que las personas accedan a un techo digno.

Una de las novedades más significativas es el reconocimiento del derecho a poseer hasta dos viviendas en propiedad personal, sin incluir la vivienda de descanso debidamente declarada en el título constitutivo.

Esta disposición reconoce realidades socioeconómicas existentes y las ordena jurídicamente. No obstante, establece salvaguardas: «la vivienda de residencia familiar es declarada inembargable, y los actos de disposición deben considerar la protección de niños, adolescentes, jóvenes, adultos mayores y personas en situación de vulnerabilidad».

De igual forma, por primera vez, se establece un entramado institucional en el que convergen las formas de gestión estatal, esfuerzo propio, cooperativas de viviendas, microbrigadas, micros, pequeñas y medianas empresas, inmobiliarias y otras que se creen.

Las cooperativas de viviendas, reguladas en el Capítulo VI, se conciben como asociaciones de personas que, con recursos financieros propios, gestionan, proyectan, ejecutan, mantienen y conservan viviendas. Se constituyen ante notario y se rigen por los principios del cooperativismo.

Las microbrigadas, una tradición del proceso revolucionario, son reivindicadas y actualizadas. Se constituyen con trabajadores asociados de uno o varios centros laborales –o incluso con personas sin vínculo laboral– para la solución de problemas habitacionales. Además, se constata que los microbrigadistas recibirán la vivienda en propiedad con un descuento del treinta por ciento del precio.

La actividad inmobiliaria es ahora promovida y estimulada por el Estado como un sector capaz de contribuir a disminuir el déficit habitacional y generar recursos financieros para el desarrollo de la vivienda social. El texto especifica los servicios que comprende: inversión en construcción, venta de apartamentos, arrendamiento con opción de compra, gestión de arrendamiento y administración de inmuebles, entre otros.

FINANCIAMIENTO: CRÉDITOS, SUBSIDIOS E HIPOTECAS

Históricamente, el financiamiento de la vivienda en Cuba ha dependido casi exclusivamente del presupuesto estatal y el anteproyecto rompe esa inercia.

Se establece que las urbanizaciones y las intervenciones arquitectónicas podrán financiarse mediante créditos bancarios, asignaciones del Presupuesto del Estado, ingresos personales, utilidades de entidades económicas, subsidios y, de forma novedosa, financiamiento hipotecario.

En este último se establece que el financiamiento hipotecario se constituya como garantía sobre la vivienda objeto de inversión u otra propiedad del titular, siempre que no sea la vivienda familiar.

Los subsidios, por su parte, quedan reservados para los sectores más necesitados. El Estado podrá subsidiar total o parcialmente el precio de la vivienda a personas en situación de vulnerabilidad o a jóvenes que no puedan asumirlo. También se regula el subsidio para la conservación y rehabilitación de edificios, particularmente aquellos con alto grado de deterioro, mediante programas de financiamiento mixto estatal y privado.

PROTECCIÓN A LOS MÁS VULNERABLES: UN IMPERATIVO CONSTITUCIONAL

El anteproyecto dedica una atención particular a quienes más lo necesitan. Define con precisión tres categorías: población protegida (trabajadores de sectores claves del país sin recursos suficientes), población priorizada (personas en condiciones de hacinamiento, jóvenes en edad laboral y reproductiva, madres y padres con tres o más hijos menores de 18 años, personas con méritos excepcionales) y población en situación de vulnerabilidad (quienes habitan en condiciones de riesgo, adultos mayores, personas con discapacidad, víctimas de violencia doméstica y personas de escasos recursos).

Para estos sectores, el Estado reserva la vivienda social protegida o de interés social, gestionada directamente por los Consejos de la Administración municipal. Las condiciones de asignación son preferentes y, en muchos casos, incluyen subsidios o facilidades de pago ajustadas a sus ingresos.

La ley establece, además, un orden de prioridad para la asignación de viviendas que será determinado por el Consejo de Ministros y las asambleas municipales del Poder Popular. También se regulan los derechos de tanteo y retracto del Estado en las transmisiones de estas viviendas durante los primeros quince años, así como la obligación de reintegrar el monto subsidiado al Presupuesto del Estado en caso de venta o donación en ese periodo.

TENENCIA Y TRANSMISIÓN

El anteproyecto también actualiza el régimen de tenencia y transmisión de la vivienda. Los propietarios pueden realizar intervenciones arquitectónicas de conservación, ampliación, remodelación y rehabilitación. Pueden unificar viviendas colindantes, dividirlas si la estructura lo permite, arrendar espacios, ceder derechos de superficie, conceder derecho de habitación y celebrar contratos de alimentos.

En materia sucesoria, se simplifican los procedimientos. En caso de fallecimiento del propietario sin herederos o con herederos que renuncien a la herencia, si la vivienda está ocupada permanentemente por otras personas con el consentimiento del causante, durante al menos cinco años, la propiedad se transfiere al Estado y este reconoce el derecho a adquirir la propiedad a esos ocupantes. Es una solución justa para situaciones de hecho consolidadas.

Las viviendas para estabilizar la fuerza de trabajo, patrimonio de organismos y entidades, reciben una regulación específica. Se entregan preferentemente en régimen de arrendamiento con opción de compra por un plazo de quince años, aunque excepcionalmente pueden ser entregadas en propiedad a trabajadores con tiempo de permanencia o méritos relevantes.

En tiempos de actualización del modelo económico y social cubano, el anteproyecto de Ley de la Vivienda aspira a ser, como sus antecesoras un instrumento al servicio del pueblo. Su éxito dependerá, en última instancia, de la capacidad colectiva para convertir sus principios en realidades concretas, en viviendas adecuadas y en hábitats seguros y saludables.