En medio de un escenario marcado por un déficit habitacional superior a las 900 000 viviendas y profundas transformaciones económicas y demográficas, Cuba avanza en la discusión de un anteproyecto de Ley de Vivienda que propone cambios estructurales en la manera de producir, gestionar y acceder a este derecho. La norma, actualmente en proceso de consulta, busca actualizar un marco legal vigente desde 1988, modificado en múltiples ocasiones, pero incapaz de responder de forma integral a los desafíos actuales.

Entre las principales novedades destacan la diversificación de actores en la construcción, la flexibilización en la propiedad —incluida la posibilidad de poseer hasta dos viviendas—, la eliminación de trabas administrativas y el reconocimiento de derechos para cubanos residentes en el exterior. Todo ello en un contexto donde la política pública debe equilibrar eficiencia económica, equidad social y sostenibilidad.

Sobre estos temas, Cubadebate conversó con Marvelis Velázquez Reyes, directora de Asuntos Legales de la Vivienda en el Ministerio de la Construcción, quien explica los fundamentos, alcances y retos de este anteproyecto.

—¿Por qué era imprescindible derogar la Ley General de 1988 y crear una nueva en este momento?

La Ley 65 o Ley General de la Vivienda ha sido objeto de numerosas modificaciones: nueve decretos leyes y 127 normas complementarias. Aun así, persisten problemas cuya solución debe ajustarse a los cambios legislativos recientes y a la actualización del modelo económico y social cubano.

En ese sentido, se hace necesaria una nueva ley que integre la producción y gestión de la vivienda y sus urbanizaciones, con un enfoque económico, sociocultural y ambiental, que además responda a la dinámica demográfica del país y a la aparición de nuevos actores, con una mirada más territorial y local.

—Se habla de un cambio estructural en la política habitacional. ¿Cuál es el espíritu que distingue a este anteproyecto?

El anteproyecto se sustenta en la voluntad del Estado de continuar desarrollando programas de vivienda social para reducir el déficit habitacional y proteger a familias en situación de vulnerabilidad, incluyendo a los jóvenes.

A la par, se reconoce el derecho pleno de la propiedad y se diversifica la gestión de la vivienda. En el Programa Nacional de Desarrollo Habitacional participan ahora múltiples actores: el sector estatal, el esfuerzo propio de la población, cooperativas de viviendas, microbrigadas, mipymes, inmobiliarias y otras formas de gestión, todos bajo un mismo marco normativo.

—Sobre el fin de la confiscación por salida del país, ¿qué derechos tendrán los cubanos en el exterior?

El anteproyecto, en su Artículo 3, establece que los derechos reconocidos a las personas naturales se aplican tanto a los ciudadanos cubanos residentes en Cuba como a los que viven en el extranjero, al igual que a los extranjeros con residencia permanente en el territorio nacional.

Esto implica que los cubanos fuera del país podrán ejercer sus derechos de propiedad —como vender, heredar o disponer de sus viviendas— directamente o mediante un representante legal.

—La posibilidad de tener hasta dos viviendas ha generado debate. ¿Cómo se justifica esta medida?

Esta ha sido una demanda de la población, incluso algunos consideran que no debería existir límite. La propuesta responde, entre otros factores, a la situación demográfica actual, donde una familia puede heredar más de una vivienda.

Además, se reconoce el carácter productivo de la vivienda en el contexto económico actual. La adquisición de una segunda vivienda implica también un incremento de impuestos, lo que contribuye al desarrollo de la vivienda social. Eso sí, se esclarece que una segunda vivienda no puede obtenerse por asignación estatal.

—Teniendo en cuenta también la cantidad de viviendas, ¿cómo se define la vivienda de descanso?

Se considera vivienda de descanso aquella que ha sido declarada como tal en normas anteriores y consta así en su título de propiedad. Sus dueños tienen los mismos derechos que sobre cualquier vivienda: pueden venderla, donarla o permutarla.

No necesariamente está ubicada en zonas de playa o rurales. La condición de vivienda de descanso se pierde si el inmueble se transmite en vida del propietario, pero se mantiene en caso de herencia, es decir, tras el fallecimiento del propietario.

—El anteproyecto promete eliminar trabas administrativas. ¿Puede mencionar ejemplos concretos?

Entre las transformaciones más relevantes se encuentra la posibilidad de que el propietario de una vivienda declarada en estado de ruina por la Dirección Municipal de Ordenamiento Territorial y Urbanismo pueda transmitirla a una persona natural o jurídica con el objetivo de recuperar su valor de uso. En el caso de edificaciones de hasta dos pisos o apartamentos, esta transmisión podrá hacerse a favor de personas naturales o jurídicas, mientras que para inmuebles de mayor envergadura se realizará a favor de entidades con capacidad para asumir su recuperación total, una opción que no existe en la normativa vigente.

Asimismo, se flexibilizan las relaciones entre propietarios colindantes, al permitir que quienes posean viviendas contiguas, ya sea en sentido horizontal o vertical, puedan ceder entre sí habitaciones u otros espacios edificados, siempre que se cumplan los requisitos establecidos y se mantenga la condición de vivienda adecuada. De igual forma, se autoriza la concertación de contratos de comodato, lo que introduce la posibilidad de ceder el uso de una vivienda, una figura que anteriormente estaba prohibida.

El anteproyecto también incorpora soluciones para situaciones específicas de vulnerabilidad, al permitir que propietarios que requieran asistencia, como la provisión de alimentos, puedan establecer contratos con personas naturales o jurídicas para garantizar su atención, una alternativa que no estaba contemplada hasta ahora.

Otro cambio significativo es la eliminación de la autorización administrativa previa de la Dirección de Planificación Física para múltiples trámites. En el caso de los propietarios de solares yermos, una vez inscritos en el Registro de la Propiedad, se amplían sus facultades para vender, permutar, donar, arrendar, dividir, unificar, conceder derechos de superficie para construir y transmitir sus bienes por herencia, siempre en correspondencia con las regulaciones urbanísticas vigentes.

De igual forma, los propietarios de viviendas independientes o en edificios podrán ceder, de forma onerosa o gratuita, la propiedad parcial o total de la superficie de la azotea para la construcción o ampliación de viviendas, siempre que no existan restricciones urbanísticas que lo impidan. Este procedimiento también se simplifica al eliminar autorizaciones previas.

En materia de derechos sucesorios, se introduce una modificación de alcance, al establecer que no se aplicará la incapacidad para heredar en casos de personas que fueron declaradas emigradas bajo normativas anteriores, lo cual abre la posibilidad de ejercer derechos que antes estaban limitados.

Finalmente, el anteproyecto flexibiliza los procesos notariales relacionados con la transmisión de la propiedad. A diferencia de la legislación actual, que exige formalizar estos actos en el municipio donde se encuentra la vivienda, la nueva propuesta permite realizarlos ante cualquier notario dentro de la provincia, lo que contribuye a agilizar los trámites y reducir las cargas burocráticas.